淮安秀锦住宅房地产项目为某集团内生不良资产项目，是上海银鼎和其他公司联合主持处置的不良资产房地产类投资项目。 2013年，某公司委托银行向淮安某置业公司发放委托贷款， 2018年，该公司把该笔债权和另外两个债权打包出售给江西某公司作为劣后方的某投资企业。其中的淮安一项目已经通过前期投入和运作转化为物权，资产装入到淮安住宅房地产项目并完成了一期建设，使其已接近交付状态；由于江西公司的管理能力和自身债务问题，淮安住宅房地产项目开发因陷入了债务查封而处于停滞状态，项目形成了二次不良。

1、收购债权，控制优先级LP和GP1，获得对淮安某公司及其名下资产的主导权。

2、收购GP2份额，获得对淮安某公司及其名下资产的完全控制权。通过继续收购债权，可立即申请法院强制执行拍卖合伙人份额，时间可控性强；同时，拍卖获得合伙人份额后，即可获得对项目公司的控制权，进而实现快速推进该公司重整的目标；并可以解除一期开发项目的查封，迅速启动房屋销售，获得现金流回收。

3、除名劣后级LP，达成控制收购淮安某公司的成本支出，减少劣后级资金的分配金额，预防劣后级公司对外恶意借款或担保行为。

4、推动淮安项目公司申请破产预重整，排除其可能隐藏的各种潜在债务风险，使之成为一家债权债务清晰干净的公司。

5、对项目进行充分自主地开发销售，抓住市场有利时机，实现项目盈利。

项目一期备案价格远低于周边楼盘售价，在备案价不变且不考虑商业车位等变现，仅考虑住宅出售情况下，项目短期可回收现金流可观，在偿还大部分优先级资金后，项目仍可实现自给自足状态，额外投资需求较低。 按谨慎销售价格测算，不考虑房价上涨因素，淮安项目总货值在扣除成本和税费后，项目预计实现总收益率为89.09%。

1、同步收购关键债权，增加项目可控性。 由于淮安公司股东的管理模式为双GP管理，份额上分为优先级份额以及劣后级份额。因此，如仅收购GP1债权，不能实现完全控制，项目时间将不可控。银鼎资产在收购GP1债权同时，同步收购GP2债权，通过获得母公司份额并申请执行，从而间接获得合伙企业控制权，增加项目可控性。

2、通过充分调研和多方合作，化解破产重整操作风险。 银鼎资产联合律师事务所对项目法律和操作风险进行充分尽调和研究，对项目方案实施过程中可能遇到法律障碍进行分析和准备，确保项目方案无法律障碍。此外，银鼎前期已经和当地政府以及法院进行充分沟通，并与各债权人进行交流，各方对于我方项目方案均表示支持和配合。